對房地產的宏觀調控，最早可以追溯到1992年鄧小平南巡講話之后。當時海口、北海、惠州等地房地產過熱，中央和國務院1993年果斷出臺了《關于當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》，從緊縮銀根、收回炒作土地等方面嚴格整頓國內房地產秩序，迅速摧毀了這些地區的房地產泡沫。

    2003年則是中國房地產市場發展至為關鍵的一年。國務院于2003年8月將房地產業定性為“促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展”，首次明確房地產“已經成為國民經濟的支柱產業”。

    2009年初房地產市場還處于冰凍期。1月，四大國有銀行宣布，只要在2008年10月27日前執行基準利率八五折優惠、無不良信用記錄的優質客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。隨后各銀行的優惠政策細則相繼出臺，為樓市回暖蓄積了政策基礎。

    可是誰也沒想到，房地產復蘇的步伐能夠如此之快，到了年底政策又轉向為打壓瘋漲的房價了。

    2010年1月，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，二次房貸首付款比例不得低于40%。4月，國務院出臺以新“國十條”為核心的房地產調控政策，打壓高房價。

    歷史經過一個輪回，又回到了原來的起點。房地產調控政策就像一場輪回，本輪調控同之前的調控在本質上沒有區別，僅僅是調控力度上有點差異。本輪政策調整之后，房價上漲仍是必然的趨勢，這是由以下幾點所決定的：

    第一，史上最快速的城市化進程。中國用了30年的時間解決了2億農民的進城問題，但還需解決4億農民的進城問題。如果以同樣的速度將需要60年的時間，必須以成倍增長的速度才有可能在未來的20～30年實現城市化率達到65%～70%的水平。中國現有存量住宅約145億平方米，至少還要建設240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中實現這一目標，而長期的供給嚴重滯后，尚無法滿足這個城市化率的需求。

    第二，人口結構導致家庭分裂，數量不斷增加。中國的城市家庭新增戶數從2000年的約700多萬戶上升到2008年的約1100多萬戶。而每年市場化竣工的住房大約只有500多萬套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。

    第三，人多地少的中國必然導致土地稀缺、價格上漲。中國現有城市建成區的面積約3.84萬平方公里，僅占國土總面積的0.4%，而農村宅基地的面積約16.8萬平方公里，占國土總面積的1.75%。但是由于中國土地政策的限制，例如18億畝耕地的紅線，無法讓農村土地進入市場流轉，這直接限制了住宅用地的供應。因此長期來看土地價格必漲。

    第四，收入的大幅增加必然會導致房價的上漲。讓我們來看一段20多年前的報紙評論：北京最近提供兩萬多平方米的住房，每平米1600～1900元。若買兩居室，少說也要6萬元。一名大學生從參加工作起就日日節衣縮食，每月存款50元已是極限，100年才能買上兩居室。”（摘自人民日報1989年2月20日第2版）。這番話是不是感覺很熟悉？沒錯，每年都有無數文章以這個邏輯來反駁高房價。

    由此可見，政府出臺的每一項房地產打壓措施，都僅僅是主升浪之中的次級調整而已，這次政策的效果同之前政策的效果，不會有本質上的不同。